Immobilie im Behindertentestament

"Wir haben doch nur das Haus" – warum gerade dann ein Testament wichtig ist

Wussten Sie, dass die Immobilie in den meisten deutschen Familien der größte Vermögenswert ist? Oft 60-80 % des Gesamtvermögens. Und genau deshalb ist die Frage, wie die Immobilie im Behindertentestament behandelt wird, so entscheidend.

Denn ohne Testament erbt das behinderte Kind seinen Anteil an der Immobilie – als Miterbe in einer Erbengemeinschaft. Das Sozialamt kann dann die Teilungsversteigerung betreiben, um an den Immobilienanteil zu gelangen. Das Familienheim ist in Gefahr.

Wohnrecht vs. Nießbrauch

Zwei rechtliche Instrumente stehen zur Verfügung, um dem behinderten Kind ein Recht an der Immobilie zu geben, ohne ihm Eigentum zu übertragen:

Wohnrecht (§ 1093 BGB)

Das Wohnrecht gibt dem Berechtigten das Recht, eine Wohnung oder einzelne Räume unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Es ist:

• Persönlich: Nur der Berechtigte darf die Räume nutzen, nicht vermieten
• Unübertragbar: Kann nicht verkauft oder verpfändet werden
• Unvererblich: Erlischt mit dem Tod des Berechtigten
• Dinglich: Wird im Grundbuch eingetragen und wirkt gegen jeden

Nießbrauch (§ 1030 BGB)

Der Nießbrauch gibt dem Berechtigten das Recht, die Immobilie zu nutzen und die Früchte zu ziehen – also auch zu vermieten und die Mieteinnahmen zu kassieren. Er ist:

• Umfassender als das Wohnrecht
• Ebenfalls persönlich, unübertragbar, unvererblich
• Wird im Grundbuch eingetragen

Warum Wohnrecht meist besser ist

Das Problem beim Nießbrauch: Wird die Immobilie vermietet, erzielt der Nießbraucher Einkommen. Dieses Einkommen wird auf die Sozialleistungen angerechnet. Das Sozialamt profitiert – das Kind nicht.

Beim Wohnrecht gibt es keine Einkünfte. Das Kind wohnt dort – Punkt. Kein Einkommen, keine Anrechnung.

Empfehlung: In den meisten Fällen ist das Wohnrecht nach § 1093 BGB die bessere Wahl für das Behindertentestament.

Grundbucheintragung

Das Wohnrecht muss im Grundbuch eingetragen werden, um dinglich zu wirken. Ohne Grundbucheintragung ist es nur ein schuldrechtlicher Anspruch – der im Ernstfall nicht gegen Dritte durchsetzbar ist.

Das Rang-Problem bei Grundschuld

Häufiges Problem: Auf der Immobilie lastet noch eine Grundschuld der Bank (Baufinanzierung). Das Wohnrecht wird nach der Grundschuld eingetragen – hat also einen schlechteren Rang.

Was bedeutet das? Wenn die Bank die Zwangsversteigerung betreibt (z.B. weil der Kredit nicht mehr bedient wird), erlischt das Wohnrecht. Der Berechtigte verliert sein Wohnrecht.

Lösungen:

• Grundschuld so weit wie möglich tilgen, bevor das Wohnrecht eingetragen wird
• Mit der Bank verhandeln, dass die Grundschuld im Rang hinter das Wohnrecht zurücktritt (schwierig, aber nicht unmöglich)
• Alternativ: Wohnrecht erst eintragen, wenn die Grundschuld gelöscht ist
• Sicherstellen, dass genug liquide Mittel vorhanden sind, um den Kredit weiterzubedienen

Die Immobilie in der Vor-/Nacherbschaft

Ist die Immobilie Teil der Vorerbschaft des behinderten Kindes, gelten besondere Regeln:

Was der Vorerbe darf

• Die Immobilie bewohnen (sofern im Testament vorgesehen)
• Nutzungen ziehen (z.B. Wohnen) – aber: unter Testamentsvollstreckung nur nach TV-Entscheidung
• Nicht: Verkaufen, belasten, verschenken (§ 2113 BGB)

Was der Testamentsvollstrecker darf

• Die Immobilie verwalten (Instandhaltung, Versicherung)
• Notwendige Reparaturen in Auftrag geben
• Die Immobilie nicht ohne Weiteres verkaufen – ein Verkauf bedarf besonderer Gründe und ggf. der Zustimmung der Nacherben

Teilungsanordnung: Wer bekommt das Haus?

Wenn mehrere Erben vorhanden sind, stellt sich die Frage: Wer bekommt die Immobilie?

Das Testament kann eine Teilungsanordnung (§ 2048 BGB) enthalten:

"Unser Haus soll unserem Sohn Max (Vorerbe) zur Nutzung zugewiesen werden. Die Geschwister werden durch den übrigen Nachlass abgefunden."

Wichtig: Die Teilungsanordnung ändert nicht die Erbquoten. Sie regelt nur, welcher Gegenstand welchem Erben zugeordnet wird. Ist die Immobilie mehr wert als der Erbteil, muss ein Ausgleich gezahlt werden.

Alternativ: Vorausvermächtnis

Statt einer Teilungsanordnung kann die Immobilie dem behinderten Kind als Vorausvermächtnis (§ 2150 BGB) zugewandt werden. Der Vorteil: Das Vorausvermächtnis wird nicht auf den Erbteil angerechnet. Das Kind bekommt die Immobilie zusätzlich zum Erbteil.

Achtung: Ein Vorausvermächtnis, das den Pflichtteil der anderen Erben verletzt, kann zu Pflichtteilsergänzungsansprüchen führen.

Was wenn die Immobilie verkauft werden muss?

Manchmal muss die Immobilie verkauft werden – der überlebende Ehegatte kann sie nicht halten, die Instandhaltung ist zu teuer, ein Umzug ins Pflegeheim steht an.

Bei Vorerbschaft

Der Erlös aus dem Verkauf fällt durch die dingliche Surrogation (§ 2111 BGB) automatisch in die Vorerbschaft. Das heißt: Der Verkaufserlös wird genauso behandelt wie die Immobilie selbst – er unterliegt weiter der Testamentsvollstreckung und ist vor dem Sozialamt geschützt.

Bei Wohnrecht

Das Wohnrecht erlischt beim Verkauf (wenn der Käufer es nicht übernimmt). Der Berechtigte verliert sein Wohnrecht.

Lösung im Testament: Eine Klausel vorsehen, die den TV ermächtigt, bei Verkauf der Immobilie eine alternative Wohnlösung zu finanzieren (z.B. Miete einer betreuten Wohnung aus dem Nachlassvermögen).

Besonderheiten bei der Erbschaftsteuer

Die Immobilie kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei vererbt werden:

• Familienheim an den Ehegatten: steuerfrei, wenn der Überlebende dort 10 Jahre wohnt
• Familienheim an Kinder: steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche, wenn das Kind dort 10 Jahre wohnt

Beim behinderten Kind: Die 10-Jahres-Frist kann problematisch sein, wenn das Kind in einer besonderen Wohnform lebt und die Immobilie nicht selbst bewohnt. In diesem Fall greift die Steuerbefreiung nicht.

Checkliste: Immobilie im Behindertentestament

1. Wohnrecht statt Nießbrauch – vermeidet Einkünfte und Sozialamts-Zugriff
2. Grundbucheintragung nicht vergessen
3. Rang-Problem bei bestehender Grundschuld prüfen
4. Teilungsanordnung oder Vorausvermächtnis im Testament
5. Surrogationsklausel für den Fall des Verkaufs
6. Instandhaltung regeln – wer zahlt was
7. Notfall-Klausel – was passiert, wenn die Immobilie nicht gehalten werden kann